Bruikleen of huur? HOD organiseert kennissessie bij VLBN

Op woensdag 3 april organiseerde HOD samen met branchevereniging VLBN een kennissessie. Het thema? De juridische consequenties van bruikleen versus huur. De experts van Nexavelo Advocaten, al 15 jaar de vaste juridische partner van HOD, gingen om tafel met de leden van de branchevereniging. Danny Hooreman, partner bij Nexavelo, deelt de belangrijkste inzichten.

Een anti-kraker die aan het einde van de bruikleenovereenkomst probeert te claimen dat er sprake is van huur: elke vastgoedbeheerder heeft er weleens mee te maken gehad. Om schade voor de opdrachtgever te voorkomen is het essentieel dat er geen enkele twijfel mogelijk is over het doel van de bruikleenovereenkomst. Maar hoe zorg je hiervoor? En hoe kom je de afspraak met je opdrachtgever – om zijn pand weer leeg op te leveren – alsnog op tijd na?

Geen tegenprestatie

Het zijn vragen waar HOD en Nexavelo al vaker mee te maken hebben gehad. Danny vertelt: “Het belangrijkste is om je contracten goed op orde te hebben. Bij de meeste professionele beheerders is dat het geval. Maar mocht een bruiklener toch beroep doen op huurbescherming, dan moet je kunnen aantonen dat het betaalde bedrag enkel een vergoeding voor de gemaakte kosten was. Het bedrag dat ze betalen mag op geen enkele manier lijken op een tegenprestatie.”

Zodra er sprake is van een tegenprestatie, kan een rechter dit namelijk opvatten als huur. Danny vervolgt: “Het maakt niet uit of je slechts 1 euro per maand vraagt, af en toe een bedrag int of bewoners enkel vraagt om het onderhoud uit te voeren. Dit zijn allemaal tegenprestaties, waardoor er sprake is van huur. Als leegstandsbeheerder moet je dus precies kunnen aantonen welke kosten je maakt en dat deze kosten te verantwoorden zijn.”

Laurens Mondelaers, directeur van HOD, erkent dit belang voor opdrachtgevers: “Af en toe heb je te maken met een bruiklener die hoopt om aan een goedkoop huurcontract te komen door een zaak aan te spannen. Mede dankzij onze samenwerking met Nexavelo staat HOD sterk bij zo’n procedure. Zo voorkomen we onnodige kosten voor onze opdrachtgevers en kunnen ze op tijd over hun pand beschikken.”

Strafrechtelijke procedure

Naast de civiele procedure om bruikleners die niet willen vertrekken toch uit een pand te krijgen, lichtten Danny en zijn collega’s ook de strafrechtelijke weg toe. Danny legt uit: “Weinig mensen kennen deze optie, maar hij is er wel degelijk. Als een gebruiker namelijk niet wil vertrekken nadat het bruikleencontract is opgezegd, worden ze vanaf dat moment wettelijk beschouwd als krakers. En kraken is in Nederland verboden.”

De leegstandsbeheerder kan daarom aangifte doen bij de politie van kraken. Danny vervolgt: “De politie moet de aangifte doorgeven aan het OM, en die legt het voor aan de rechtbank. De rechtbank heeft vervolgens drie dagen om te beslissen of er sprake is van kraak. Zo ja, dan legt die een ontruiming op onder toezicht van de politie.”

Hoewel leegstandsbeheerders deze weg niet vaak bewandelen, kan het wel een snelle manier zijn om een bruiklener uit een pand te verwijderen. Maar wat is de kans van slagen? Danny: “Het belangrijkste dat je nodig hebt om dit te laten slagen, is bewijs dat er op korte termijn iets met het pand gaat gebeuren. Bijvoorbeeld dat het gesloopt wordt of er vergunningen zijn verleend voor een verbouwing. Heb je dat niet, dan is een civiele procedure de enige optie.”

Geslaagde sessie

Danny en Laurens blikken terug op een geslaagde sessie. Laurens sluit af: “Wij maken inmiddels al jaren gebruik van de expertise van Nexavelo, maar het was goed om te zien dat het ook bij andere leden iets losmaakte. Nog niet iedereen kende de mogelijkheden die Danny en zijn collega’s deelden. Door als branche samen op trekken, kunnen we profiteren van elkaars ervaringen. Zodat opdrachtgevers zeker weten dat hun pand leeg is als ze het weer nodig hebben.”

Meer weten over onze aanpak? Neem contact op met Laurens Mondelaers via 030-2511911 of l.mondelaers@hod.nl.